CODIGO DE LA EDIFICACION (*) CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES (CODECABA)

CAPITULO I

Disposiciones Generales

 

Artículo 1: Finalidad: Esta normativa, tiene por finalidad dar cumplimiento con los tratados internacionales suscriptos por la Nación Argentina, los mandatos constitucionales contenidos en la Constitución Nacional, la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las normas del Código Civil y Comercial de la Nación, en lo que a hábitat humano se refiere.

 

Articulo 2: Objeto: El Código  de la Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (en adelante CODECABA) tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales y básicos el proceso de edificación y la calidad mínima que deben cumplir las construcciones públicas y privadas destinadas al uso humano, incluidas sus instalaciones, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad de sus habitantes.

 

Artículo 3: Principios: Esta normativa se sustenta en los siguientes principios generales:

  • Adecuado uso del suelo.-
  • Seguridad estructural.-
  • Seguridad en caso de incendio.-
  • Bienestar térmico.-
  • Protección contra el ruido.-
  • Correcta utilización de los materiales y técnicas de construcción de acuerdo al bio-ambiente.-
  • Uso racional de la energía.-
  • Sustentabilidad-

Estos principios rigen la obra intelectual y material de toda edificación.

 

Artículo 4: Ámbito de Aplicación: Se rigen por esta normativa las obras públicas y privadas nuevas, la intervención sobre las existentes y también las refacciones y obras de mantenimiento y conservación total o parcial de los edificios y sus instalaciones. La sencillez técnica y la escasa entidad constructiva de una obra desarrollada en una sola planta con fines estrictamente privados, podrán ser causa para que mediante actos administrativos debidamente fundados,  el poder de policía de la edificación no aplique esta normativa.

 

Artículo 5: Facultades Regladas y Discrecionales del Poder Público: La policía de la edificación deberá cumplir estrictamente con estas disposiciones. No obstante, cuando razones de interés público, de fuerza mayor o de bienestar general de la ciudad o sus habitantes aconsejen efectuar excepciones, las mismas podrán ser autorizadas bajo una completa y adecuada motivación siempre y cuando posean carácter excepcional, de interés general, bien público y razonabilidad. Cada vez que sea otorgada una excepción, la misma será compensada con una acción u obra a favor de la comunidad.

 

Artículo 6: Requisitos básicos de las obras intelectuales y materiales sobre edificación: Las obras de edificación, deberán proyectarse, construirse, mantenerse, ampliarse y conservarse de acuerdo a los siguientes requisitos:

1)Utilización del suelo conforme un sentido social, ambiental y de buena praxis arquitectónica.-

2)Disposición y dimensiones de los espacios y dotación de las instalaciones que faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.-

3)Estricto respeto por el derecho de los vecinos, conforme las restricciones y límites al dominio del Código Civil y Comercial de la Nación.

4)Accesibilidad para personas con movilidad reducida o capacidades diferenciadas.-

5)Seguridad estructural con precauciones sismo resistentes de acuerdo a los estudios más avanzados al respecto.

6)Seguridad y protección en caso de incendio, que permita el desalojo de la edificación en los supuestos que el mismo ocurra, evitando todo tipo de propagación.-

7)Seguridad en materia de instalaciones, que permita la limitación más extrema de accidentes eléctricos, referentes a gas o intoxicaciones de cualquier tipo.-

8)Protección contra el ruido y las vibraciones que no vulnere los límites aceptables para el oído humano o afecte y sobrepase la normal tolerancia.-

9)Ahorro de energía y aislamiento térmico de acuerdo a normas del IRAM y complementarias.-

10) Protección del medio ambiente.-

11)Toda otra prevención o solución que sustentada en bases y estudios científicos colabore con el bienestar humano y contribuya con la salud, el ahorro, la paz social y el mejoramiento de la calidad de vida de la población.-

 

Artículo 7: Documentos Anexos: Sin perjuicio de las disposiciones contenidas en este Código, teniendo en cuenta el permanente avance de las técnicas constructivas y la consolidación científica de los nuevos conocimientos en materia constructiva se podrán incorporar a esta normativa documentos anexos, los que aprobados por norma correspondiente y publicados, tendrán carácter obligatorio.

 

Artículo 8: Registro y Permisos de Obras: Toda construcción de una nueva obra de arquitectura o intervención sobre la existente, incluso sus instalaciones, requerirá su previa registración y la tramitación del permiso respectivo, que sólo se otorgará, cuando a juicio de la Administración se encuentren cumplidos los recaudos técnicos pertinentes. Toda obra no registrada ni permitida es clandestina y podrá ser objeto de orden de demolición.

 

Artículo 9: Fusión Previa y Zonificación: Cuando las obras a realizar, ocupen varios predios, se deberá tramitar previamente la unificación de ellos ante el organismo competente. Si la edificación tiene como destino un comercio o una industria, se deberá consultar previamente ante la Dirección correspondiente si la ubicación es viable de acuerdo a las normas vigentes de Zonificación  Industrial y Comercial. La aprobación del permiso de construcción en ningún caso supondrá la autorización para instalarse o funcionar en ese giro, lo que deberá gestionarse por trámite totalmente independiente.

 

Artículo 10: Deudas u Obligaciones Pendientes: Cuando sobre el inmueble a que se refiere la gestión, existiera una deuda u obligación pendiente para con la Administración, se suspenderá el trámite hasta que el interesado cumpla su obligación u obtenga facilidades de pago.

 

Artículo 11: Idioma Nacional y Sistema Métrico Decimal: Todos los documentos que se relacionen con el presente Código, serán escritos en idioma nacional, salvo los tecnicismos, sin equivalentes en nuestro idioma. Cuando se acompañen antecedentes o comprobantes de carácter indispensable redactados en idioma extranjero, vendrán con su respectiva traducción al idioma nacional. Esta obligación, no comprende las publicaciones o manuscritos presentados a título informativo. Es obligatorio el uso del sistema métrico decimal para los fines de este Código.

 

Artículo 12: Alcance Jurisdiccional: Están comprendidos en esta norma todas las propiedades ubicadas en las zonas urbanas y suburbanas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sin excepción, sean públicas o privadas.

 

CAPITULO II

Personas Intervinientes

 

Artículo 1: Intervenciones: Intervienen en el proceso de edificación personas físicas y jurídicas de carácter público o privado que deben cumplir las obligaciones legales, reglamentarias y contractuales de acuerdo al rol que desempeñan.

 

Artículo 2: Comitente: Denomínase “Comitente” a toda persona que ostenta sobre un inmueble un derecho que le faculta para construir en él y que ejerciéndolo, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, cualquier obra de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

 

Artículo 3: Proyectista: Denomínase “Proyectista”, a toda persona física que posea una titulación académica o técnica suficiente de acuerdo a la ley, como para proyectar parcial o totalmente la obra tenida en mira y que a su vez, se encuentra debidamente matriculada ante el Colegio o Consejo Profesional correspondiente.

 

Artículo 4: Director de Obra: Denomínase “Director de Obra”, a toda persona física que posea una titulación académica o técnica suficiente de acuerdo a la ley, para controlar la fiel ejecución del proyecto y que a su vez, se encuentra debidamente matriculada ante el Colegio o Consejo Profesional correspondiente..

 

Artículo 5: Constructor: Denomínase “Constructor,” a la persona física o jurídica que vinculada contractualmente con el comitente, asume el compromiso de ejecutar materialmente el proyecto, bajo el control del Director de Obra.

 

Artículo 6: Representante Técnico: Denomínase “Representante Técnico”, a la persona física que posea una titulación académica o técnica suficiente, de acuerdo a la ley, para asumir la responsabilidad técnica que implica la construcción, instalación, provisión de equipos y/o materiales con motivo o destino de una obra de arquitectura o ingeniería. Debe encontrarse matriculado ante el Colegio o Consejo Profesional correspondiente.

 

Artículo 7: Gestor: Denomínase “Gestor” a la persona física que posea una titulación académica o técnica suficiente, de acuerdo a la ley, para iniciar, proseguir y finalizar todas las actuaciones administrativas tendientes a lograr la aprobación de la obra intelectual y material ante la Policía de la Edificación. Actúa como mandatario del comitente con las responsabilidades que surgen del contrato de mandato normativizadas por el Código Civil y Comercial de la Nación.

 

Artículo 8: Proveedores de Productos: Denomínase “Proveedores de Productos” a toda persona física o jurídica que fabrique, importe, distribuya o de cualquier forma provea a título gratuito u oneroso productos destinados a la construcción. Sin perjuicio de lo establecido por las leyes de fondo y las normativas de defensa y protección del consumidor, serán responsables de la calidad, eficiencia y aptitud de los productos a los fines de cumplimentar las finalidades de éste Código.

 

Artículo 9: Titulares: Denomínase “Titulares” a todas las personas físicas o jurídicas que en forma temporaria o definitiva ostentan sobre un inmueble, un derecho real o personal de cualquier índole que las habilita para ejercer la tenencia o posesión de un inmueble donde se erigirá una obra nueva o intervención sobre la existente. Deberán adecuar sus conductas a lo establecido por éste Código en cuanto correspondiere, siendo su obligación la de usar, mantener, edificar y cuidar las obras conforme su destino, restricciones y límites al dominio y respeto por los derechos ajenos.

 

Capítulo III

 

Registros y Permisos

 

Artículo 1: Principio General: La registración de obras e instalaciones y la tramitación del permiso respectivo a los fines de lograr la licencia de construcción, se rigen por las disposiciones contenidas en este Capítulo y por las normas de Procedimiento Administrativo vigente y aplicables.

 

Artículo 2: Proyecto Básico: A los fines de la tramitación administrativa exigida por este Código, deberá presentarse un proyecto básico que describirá la construcción o instalación con suficientes precisiones como para que la autoridad administrativa pueda valorar e interpretar inequívocamente su contenido. El proyecto básico define con claridad las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas, incluyendo cuanto menos, planos generales y estructurales. Debe ser acompañado de una memoria descriptiva escrita y de su correspondiente estudio de suelos y planos de demolición total o parcial si correspondiere. La Administración dispondrá de un plazo máximo de 30 días corridos para observarlo o indicar mediante resolución fundada sus errores y faltantes bajo apercibimiento de darlo por aprobado en caso de silencio Este proyecto básico no habilitará el inicio de la construcción, pero permitirá la presentación del proyecto de ejecución.

 

Artículo 3: Proyecto de Ejecución: El proyecto de ejecución desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su totalidad, integrándose cuanto menos con los proyectos de instalaciones, planos de construcción y de detalles y computo métrico. Si la magnitud o dificultad del emprendimiento lo hiciera necesario, deberán integrarse en esta etapa los proyectos parciales y otros documentos técnicos necesarios para completar la obra intelectual. La Administración dispondrá de un plazo máximo de 60 días corridos para observarlo o indicar mediante resolución fundada sus errores y/o faltantes. La aprobación del proyecto de ejecución concede autorización para el inicio de la obra.

 

Artículo 4: Vigencia: La licencia o permiso de edificación regulada por esta normativa tendrá una vigencia de 36 (treinta y seis) meses, prorrogables por 12 (doce)  meses corridos y por única vez. La prórroga deberá solicitarse dentro de los 30 (treinta) días anteriores al vencimiento de la licencia acordada, sin costo adicional alguno. Caso contrario, operará la caducidad del derecho otorgado, requiriéndose un nuevo procedimiento de convalidación y debiendo abonarse nuevamente los derechos de construcción. Cuando se trate de edificaciones a ejecutarse por etapas, se podrá solicitar una licencia por cada etapa, en base a un proyecto integral, cuya aprobación tendrá una vigencia de 10 (diez) años.

 

Artículo 5: Revocación de Permisos de Construcción: Sin perjuicio de las causales de nulidad o anulabilidad del acto administrativo que otorgó el permiso de construcción, el mismo podrá ser revocado en sede administrativa, cuando la obra no se construya de acuerdo al proyecto autorizado o cuando razones superiores de interés público, oportunidad y mérito así lo aconsejen. En este último caso, la Administración deberá indemnizar al damnificado.

 

Artículo 6: Obras de Demolición: Denomínase “demolición” a la acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente. Si la demolición a realizar no va acompañada de una obra nueva, se requerirá una autorización administrativa especial que solo se extenderá una vez presentados los planos y la memoria descriptiva de los mismos, acompañada de un dictamen técnico que garantice la falta de daños a transeúntes, vecinos y terceros.

 

Artículo 7: Avisos de Obra: Las tareas constructivas de “acondicionamiento”, entendidas como los trabajos de adecuación, mantenimiento y/o renovación de elementos removibles de una edificación y toda otra construcción que por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva a juicio de la Administración no ofrezca riesgos para las personas o propiedades linderas, será autorizada mediante un aviso de obra en el que incluyéndose las fotografías descriptivas, deberá informarse que obras se llevarán a cabo y cual es la duración de las mismas.

 

Capítulo IV

 

Ejecución de Obras

 

Artículo 1: Principio General: Las obras de construcción o instalaciones, se llevarán a cabo con sujeción al proyecto o sus eventuales modificaciones y conforme a la legislación aplicable, la buena praxis arquitectónica y las instrucciones del Director de Obra, que actuará como coordinador general, cuando en el desarrollo de las obras intervengan diversos profesionales. La Administración tendrá el derecho y el deber de fiscalizar la marcha de los trabajos en cualquier instancia.

 

Artículo 2: Controles de Dirección de Obra: El control de la fiel ejecución  e interpretación del proyecto que deberá ejercer el Director de Obra, incluirá como mínimo:

  1. Verificación de la calidad y correctas características técnicas de los productos, equipos y sistemas suministrados por los proveedores o constructora.
  2. Elaboración de toda documentación gráfica que requiera la obra para la mejor comprensión y ejecución del proyecto.
  3. Supervisión de cada unidad de obra, verificando su replanteo, los materiales que se utilicen, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones.
  4. Cumplimiento de las normas sobre higiene y seguridad en el trabajo.
  5. Adopción de las medidas necesarias para evitar daños a vecinos, terceros o propiedades linderas
  6. Elaboración de un manual o legajo de mantenimiento, uso y conservación de la obra.
  7. Seguimiento de la construcción hasta su recepción y obtención del certificado final de obra.

 

Artículo 3: Controles de la Representación Técnica: El control de obras e instalaciones que deberá ejercer el Representante Técnico del Constructor, incluirá las mismas responsabilidades del Director de Obra, pero limitadas a la técnica constructiva. A tales fines deberá preparar los planos de trabajo y la documentación técnica que avale y garantice la seguridad, resistencia, estabilidad, salubridad, eficiencia y habitabilidad del emprendimiento.

 

Artículo 4: Cartel de Obra: Toda obra nueva o intervención sobre la existente, deberá exponer mediante un cartel claro y legible, los siguientes datos:

 

  1. Número del expediente por el que se tramita la licencia o el permiso de demolición o construcción.
  2. Nombre del titular del inmueble o de los derechos de construcción y su domicilio.
  3. Nombre, domicilio, profesión y matrícula de los profesionales involucrados y el carácter en que actúan.
  4. Tipo de obra o instalación que se realizará.
  5. Superficie a construir, remodelar, ampliar, refaccionar o demoler.

 

La constatación de falta de cumplimiento de este requisito, previa intimación, ocasionará en forma automática la caducidad del permiso de construcción y la clausura de la obra y/o instalación.

 

Artículo 5: Legajo de Planos del Proyecto de Ejecución: Autorizada la ejecución de la obra, se hará entrega al interesado de un legajo de planos del Proyecto de Ejecución, debidamente sellado, previo pago de los derechos o recargos que le correspondan. Recién entonces podrá darse comienzo a las obras. El legajo de planos aprobados se hallará en la obra durante toda la construcción. Si por razones excepcionales debieran ser retirados temporariamente, los mismos podrán sustituirse hasta por un máximo de 6 días corridos, por copias autenticadas por el Director de Obra.

 

Artículo 6: Expresión Escrita y Firma: La expresión escrita puede hacerse constar en cualquier soporte, siempre que su contenido sea representado con texto inteligible, aunque su lectura exija medios técnicos. En los instrumentos generados por medios electrónicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad del instrumento.

 

Capítulo V

 

Habilitación  de Obras

 

Artículo 1: Principio General: Ninguna obra o instalación construida o ampliada, con destino habitacional, comercial o industrial, podrá ser utilizada, sin antes haber sido concedida la habilitación final de obras correspondiente.

 

Artículo 2: Habilitación Final: La habilitación final, tiene por objeto, autorizar la puesta en uso de las construcciones, previa constatación que han sido ejecutadas de conformidad previa con el proyecto de ejecución y condiciones en que los permisos fueron concedidos y que se encuentran debidamente terminadas y aptas para su destino específico. Deberá ser solicitada por el Director de Obra, quien efectuará una declaración jurada en ese sentido.

 

Artículo 3: Habilitación Parcial: Podrán concederse habilitaciones parciales a aquellos edificios en los cuales se hallan previsto locales comerciales o varias unidades habitacionales, siempre que la zona habilitada sea funcionalmente autónoma y quede totalmente aislada del resto de la obra, debiéndose adoptar en cada caso todas las medidas de seguridad que correspondan.

 

Artículo 4: Aviso de Finalización de Obras e Instalaciones: Cuando el Director de Obra considere que lo construido o instalado ha sido terminado y se encuentra en condiciones de ser habilitado, deberá presentarse ante la Administración y dar cuenta de tal situación en el plazo máximo de 30 días, mediante declaración jurada. Asimismo, hará saber al comitente y/o titular, por medio fehaciente que no podrá ocuparse el edificio o utilizarse la instalación, hasta tanto no sea autorizada la misma.

 

Artículo 5: Extensión del Certificado final: La policía de la edificación, deberá proceder en un plazo máximo de 15 días, a efectuar la constatación pertinente y a otorgar si correspondiere, el pertinente certificado de habilitación final en forma inmediata. Esta disposición deberá ser comunicada en forma simultánea a la Dirección Catastral, para el pertinente empadronamiento. En caso de existir observaciones, o deficiencias subsanables, se otorgará un plazo de hasta 30 días para la corrección, que podrá ser prorrogado a solicitud del Director de Obra.

 

Artículo 6: Constatación de Oficio: Si la autoridad administrativa constatare de oficio la finalización de una obra o instalación no informada, precederá a intimar al Director de Obra a formular las explicaciones pertinentes en un plazo máximo de 10 días, bajo apercibimiento de clausura y aplicación de sanciones.

 

Artículo 7: Modificaciones de Obra: Toda edificación, que cuente con registro y permiso de construcción aprobado y se adecue en todo a la normativa vigente, podrá redistribuir su espacio interior y regularizarlo mediante planos de ajuste de obra, antes de solicitarse el certificado de habilitación final. Por este concepto, no se abonarán tasas ni recargos.-

 

Artículo 8: Ampliaciones de Obra: Si se trata de ampliaciones al permiso original, estas deberán también ser regularizadas antes de la tramitación del certificado de habilitación final de obras y no serán pasibles de sanciones o recargos, siempre que respeten el CODECABA y no superen el 10% del área del permiso original.

 

 

CAPITULO VI

 

SANCIONES

 

Artículo 1: Comitentes y Titulares: El incumplimiento de las disposiciones del CODECABA y su reglamentación, dará motivo a la aplicación de sanciones a Comitentes y Titulares, equivalentes al recargo de tasas que podrán ser de hasta 20 veces el monto de las mismas según la gravedad de las infracciones. No se cobrarán recargos de tasas cuando se solicite voluntariamente la regularización de construcciones que respeten el CODECABA y que posean una antigüedad superior a 20 años.

 

Artículo 2: Profesionales y Constructores: Las omisiones, infracciones o falsas declaraciones juradas de profesionales y constructores, podrán ser sancionadas con recargos equivalentes de hasta 20 veces las tasas de construcción y con suspensión temporal de su actuación ante la Administración de hasta 2 años, según la gravedad de la falta. La reincidencia, se considerará circunstancia especialmente agravante de la responsabilidad.

 

Artículo 3: Régimen de la Imposición: No se impondrá ninguna sanción sin oír previamente al presunto infractor y garantizar su derecho de defensa. Las sanciones deberán cumplimentar los principios de legalidad y razonabilidad y cuando adquieran carácter definitivo en sede administrativa, serán revisables con efecto suspensivo, mediante un recurso de apelación ante la justicia en lo penal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 

Artículo 4: Omisiones y Defectos Constructivos: Cuando en las obras se detecten defectos o vicios de construcción, que impliquen riesgo, podrá disponerse su reconstrucción, apuntalamiento o adopción de medidas de seguridad con cargo al comitente o titular, recurriendo en caso necesario al allanamiento por la fuerza pública.

 

Artículo 5: Detención y Paralización de Obras: Si la construcción o instalación no está autorizada o no se ajusta al proyecto de ejecución aprobado, se dispondrá la detención de la misma. También se podrán paralizar los trabajos autorizados si se constatare en el proceso de ejecución un cambio en las características constructivas, forma, materiales, volumen o destino declarado o presuntivo, que contraviniese el carácter urbanístico de la zona.

 

Artículo 6: Incumplimiento de Orden de Detención: Si la orden de detención no fuera acatada, se aplicarán al titular y/o comitente los recargos máximos de tasas, sin perjuicio de la intervención policial u otros procedimientos que se entiendan pertinentes y que podrán llegar hasta la demolición de la obra en infracción, la que será dispuesta por la Administración y ejecutada por los servicios respectivos, sin perjuicio de los recursos administrativos o judiciales a que hubiere lugar. En este caso, el Director de obra, también será sancionado, a menos que dentro de las 48 horas de producido el desacato, se presente ante la autoridad administrativa, aclarando debidamente la situación acontecida.

 

CAPITULO VII

 

ACTUALIZACION E INTERPRETACION DEL   CODECABA

 

Artículo 1: Principio General: A fin de evitar dificultades, que puedan resultar de la interpretación del CODECABA y para subsanar eventuales deficiencias y mantener su eficacia, de acuerdo a las nuevas situaciones urbanísticas  o arquitectónicas que puedan producirse en el transcurso del tiempo, se creará una comisión especial, que actuará como Comisión asesora de interpretación y adecuación del Código, la que se reunirá todas las veces que sea conveniente su actuación para la interpretación del Código y cuando deban examinarse proyectos de especial importancia. Asimismo, podrá iniciar estudios de reformas y agregados o supresiones al CODECABA y elevarlas a la consideración de las autoridades pertinentes.

 

(*) Copyright by Estudio Butlow, Noviembre 2016, protegido por Ley 11.723 y Tratado de Berna.

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