LEASING INMOBILIARIO

 

Me resulta difícil e incómodo escribir sobre un tema que ya abordó exitosamente mi hija, la Dra. Luciana Butlow (Leasing para inmuebles.. una buena opción) y que ha generado tantas consultas, polémicas y expectativas.

Trataré de mantener una objetividad aceptable y de contradecirla lo menos posible para evitar conflictos familiares, pero debo tener en cuenta que la sanción del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) y su vigencia a partir del 01 de Agosto de 2015 (Ley 27.077), incluye la derogación de la Ley 25.248 sobre la que ella había trabajado.

Por ello, de aquí en más, puntualizo diez precisiones mínimas que deben ser comprendidas para usar con eficacia este nuevo contrato o para decirlo con mayor profundidad, esta nueva forma de adquirir o transferir el dominio en materia de inmuebles..

 

  1. ORIGEN: El término “Leasing” se deriva de la lengua sajona (to lease) que literalmente significa “arrendar”.
  1. NORMATIVA: Está expuesta en los Artículos 1227 a 1250 (CCyCom), inmediatamente después de la locación y antes del contrato de obra y servicios. Debe interpretarse como un contrato comercial que en algunos casos, puede ser además, perfeccionado por un consumidor.
  1. CONSUMIDOR Y CONTRATO DE CONSUMO: Relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor (persona humana o jurídica) que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social (Art. 1092 CCyCom). Contrato de consumo, es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social (Art. 1093 CCyCom).
  1. CONCEPTUALIZACION: Se trata de un uso y goce con opción de compra pero con aditamentos especiales que el Art. 1227 señala, al determinar que el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio. Es un contrato nominado, típico, consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y formal.
  1. FORMALIDADES: El leasing debe instrumentarse por escritura pública si tiene por objeto inmuebles (Art. 1234). Si la formalidad solemne no ha sido satisfecha, el contrato es nulo (Art. 969). A los efectos de su oponibilidad a terceros, el contrato debe inscribirse en el Registro correspondiente (Art. 1234, 2° párrafo).
  1. TIPO DE INMUEBLES: El leasing puede perfeccionarse sobre cosas inmuebles ya sean nuevas o usadas, urbanas o rurales con destino habitacional, comercial, industrial, profesional o mixto.
  1. CANON: Se trata del precio por el uso y goce del bien. El monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente (Art. 1229).
  1. PRECIO DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN: La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieron las partes (Art. 1240 CCyCom). El precio del ejercicio de la opción de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o pautas pactadas (Art. 1230 CCyCom). En cuanto a la prórroga, dispone el Art. 1241 que el contrato puede prever su prórroga a opción del tomador y las condiciones de su ejercicio.
  1. USO Y GOCE DEL BIEN: Los derechos y sus limitaciones están prescriptos por el Art. 1238 según el cual el tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas, que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas por su uso, son a cargo del tomador, excepto convención en contrario.
  1. TRANSMISIÓN DEL DOMINIO Y NORMAS SUPLETORIAS: El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato (Art. 1242 CCyCom). El dador siempre puede ceder los créditos actuales o futuros por canon o precio de ejercicio de la opción de compra (Art. 1247 CCyCom). Al contrato de Leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio.

 

Una primera conclusión

No es casual que a más de un año de vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y de la normativización del contrato de leasing sobre inmuebles, nadie lo haya usado. No he visto un solo cartel publicitario sobre el tema y tampoco un aviso clasificado con su ofrecimiento. Armando Pepe, el presidente del nuevo Centro de Corredores Inmobiliarios ha confirmado mis sospechas, o sea que nadie utiliza esta herramienta.

La razón es clara y sencilla. Primero, hay que saber de qué se trata y para qué sirve porque al fin y al cabo, el miedo no se pasa… se vence.

 

Dr. Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.

 

 

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