VICIOS REDHIBITORIOS

«Cuando lo que hemos adquirido tiene graves defectos ocultos, no siempre está todo perdido…»

 

 

El incesante intercambio de bienes y servicios entre Argentina y Brasil, incentivado ahora aún más por el Tratado del Mercosur, obliga a examinar algunas diferencias de legislación en problemas que se presentan diariamente con la compra de inmuebles o de proyectos de arquitectura en los países vecinos.

 

La palabra redhibir y los vicios redhibitorios presentan particular interés toda vez que permiten en algunos casos deshacer la operación de compraventa o conseguir una sustancial rebaja del precio.

 

En la Argentina , el Código Civil de la Nación , define la entidad de los vicios redhibitorios en el artículo 2164 que dice » Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.»

 

Esta norma, complementada por el artículo 2165, limita la aplicación de la garantía a los contratos onerosos.

 

En Brasil, el artículo 1101 del Código Civil (Ley 3071 del 1 de Enero de 1916), se refiere en cambio a los contratos conmutativos, es decir, aquellos que contienen obligaciones para ambas partes, y ampliando su horizonte al caso de un contrato gratuito específico como lo es el de la donación con cargo (parágrafo único agregado al art. 1101).

 

La garantía general dispuesta en el Código Civil Argentino permite modificar, ampliar o restringir los vicios redhibitorios. El límite está consignado en el artículo 2169 donde se establece que » La estipulación en términos generales de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio de que tenía conocimiento, y que no declaró al adquirente.»

 

Esto sucede porque la ley no puede amparar el dolo del enajenante, pero ante la ausencia de dolo, la ley permite de acuerdo a lo dispuesto por el art. 2166, restringir, renunciar o ampliar la responsabilidad por los vicios redhibitorios, transformando incluso en ellos a los que naturalmente no lo son cuando el enajenante garantizase la inexistencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. (art. 2167 Código Civil).

 

En Brasil, el art. 1102 de su Código, señala que salvo cláusula expresa del contrato, la ignorancia de tales vicios respecto del enajenante, no lo exime de responsabilidad.

 

Esta norma, que hoy en día se encuentra complementada por los arts. 24 y 25 del Código del Consumidor (Ley 8078 de 1990), tiene una consecuencia importante, por cuanto si el enajenante conocía el vicio o el defecto, debe restituir lo recibido con más las pérdidas e intereses, mientras que si no los conocía, restituirá solamente el valor recibido más los gastos del contrato.

 

La acción por vicios redhibitorios permite también, como ya lo he afirmado, obtener una rebaja sustancial en el precio abonado. Se trata de la vieja acción «quanti minoris» que proviene del Derecho Romano.

 

Una vez más y en el plano de la realidad, se confirma la desventaja de simular en las escrituras los precios reales de venta.

 

Esta acción es conferida en la Argentina solamente en el contrato de compraventa (art. 2172 Código Civil).

 

Pero, en Brasil, el art. 1105 de su Código, permite aplicarla a todos los contratos conmutativos. Esto significaría su aplicación por ejemplo, a los contratos de locación de obra y de servicios, donde existe una encomienda de proyecto y dirección.

 

Para finalizar, deben tenerse en cuenta las normas de Derecho Internacional Privado aplicables a cada cuestión particular.

 

Los contratos hechos fuera del territorio de la República Argentina serán juzgados en cuanto a su validez, nulidad, naturaleza y obligaciones que se produzcan, por las leyes del lugar donde hubieren sido celebrados (art. 1205 Código Civil). Pero, los contratos celebrados en el país para tener cumplimiento fuera de él, serán juzgados en cuanto a su validez, naturaleza y obligaciones, por las leyes y usos del país en que debieron ser cumplidos, sean los contratantes nacionales o extranjeros, conforme lo dispone el artículo 1210 del Código Civil Argentino.

 

Por Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.

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