VOLVER A EMPEZAR

Conclusiones legales del 1° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias Expo Real Estate Argentina 2009

Considero que fue un acierto de las autoridades del Congreso, no haberme invitado a disertar sobre arquitectura legal en el gran Congreso celebrado en el Hotel Hilton, los días 27 y 28 de Agosto de 2009.

Un abogado es siempre un aguafiestas a la hora de cualquier emprendimiento y ni hablar de aquellos emprendimientos que como el llevado a cabo, tuvo por objetivo principal hacer conocer las mejores posibilidades de inversión y la oferta más importante de inmuebles, incentivando la generación de negocios para la familia del Real Estate, en tiempos de crisis.

Obligado por las circunstancias, me comporté como un alumno aplicado y fui a estudiar y a aprender.

Disfruté así, del difícil arte de la organización de un evento, que resultó, verdaderamente impecable. Comprendí la rápida evolución de los perfiles de corredores e inmobiliarias, transformadas ahora en Brokers y desarrollistas, la evolución de arquitectos que lejos de limitarse al proyecto y a la dirección de obras, desempeñan ahora función de empresarios que orientan a los inversores en la ubicación, construcción y destino de sus obras.

Con paciencia y sorpresa debí encontrar la manera de comprender el avance de la oferta empresaria frente al conservadurismo del derecho: Fideicomisos al costo concertado, amenaza de medidas expansivas, movimientos selectivos, demanda final de un producto inmobiliario, franquicias inmobiliarias, enfrentamientos entre San Expedito contra San Cayetano y existencia de países sin burbuja, forman parte de un nuevo lenguaje que el derecho debe aprender a interpretar y a conciliar, al momento de resolver los conflictos o de anticiparse para evitarlos.

Desorientado, frente al nuevo panorama, me pregunté cual sería la incumbencia específica que estos nuevos hombres y mujeres, llamados «desarrolladores» o «desarrollistas», estaban pretendiendo como suyas y ofreciendo al mercado. Recordé entonces un par de viejos libros sobre el tema, en los que se explicaba que en todo proyecto hay una fase técnica y otra económica, íntimamente ligadas que se condicionan recíprocamente. Cualquier modificación técnica afectará el aspecto económico, y las consideraciones económicas, pueden a menudo condicionar las soluciones técnicas, obligando a incluir modificaciones importantes del proyecto.

Para decirlo en forma más sencilla, la etapa del anteproyecto o la del estudio de factibilidad, requieren estudio de mercado, localización y justificación económica de la obra, es decir, conveniencia de la inversión , frente a otras posibilidades alternativas (Mattion, Aldo Bruno El Proyecto de Ingeniería, Ed. El Ateneo, Pág. 231).

Aún el mismísimo Neufert, escrito por el abuelo (Ernst 1936,) seguido por el hijo (Ernest 1978), y completado por el nieto (Peter 1991), sigue insistiendo en la imperiosa necesidad de que los medios y fines económicos del proyecto devienen indispensables para armar el programa de construcción y evitar el fracaso del emprendimiento (Arte de Proyectar en Arquitectura, 15° edición, Gustavo Gili SL, p. 49, 51/52)

El tema es demasiado profundo como para poder resolverlo de un plumazo, pero puede sintetizarse en dos preguntas ¿Existe responsabilidad profesional del desarrollista por errar su pronóstico en materia de justificación económica del proyecto? ¿Es esta una obligación de resultado o tan solo de medios?

Aprovecho el coffee break, para saludar amigos y clientes, y en el último momento compro un libro (*).

Empiezo por leer a Tabakman, quien señala que «el desarrollador es un empresario y como tal compra, vende, se endeuda, asume responsabilidades patrimoniales y sobre todo gana o pierde dinero en función del resultado de su proyecto» (Pág. 17).

Superando la crisis, que para un semianalfabeto en inglés suponen los conceptos de la location, capital markets, timing, business plan, developers y animal- spirits, paso a leer a Savransky, quien asegura que un desarrollista es fundamentalmente un «vendedor de promesas», (Pág. 76).

Preocupado por saber quien responderá por la explosión de la burbuja y por resolver si a un proyecto de inversión, se le aplican las reglas de la compra-venta, el mandato o la locación de obra intelectual, paso a encontrarme con Faigenbaum. Me seduce la épica historia de su padre Mauricio y su propia sentencia «los desarrolladores tienen un solo cliente directo: los inversores a los que deben asegurar el retorno previsto» (Pág. 90).

Luego, la hora de Topor, que sostiene que «el proyecto es un medio para conseguir un objetivo y no un fin en si mismo» (Pág. 175), remarcando que «al desarrollador se lo juzgará por el resultado económico y no por figurar en la tapa de la revista de diseño de moda» (Pág. 184 y 259).

Dejando marcas y comentarios a la muy buena sección del contenido del proyecto (Pág. 213 y ss.) y pensando en como compatibilizar estos contenidos con el fideicomiso inmobiliario, el contrato de estudio de factibilidad y la locación de obra, paso a leer al fantástico y enigmático Mintzer.

Ya he sido víctima de su encanto en la conferencia, pero ahora me detengo en los tres fantasmas que a su juicio, padece un desarrollista (aprobaciones, contrato de construcción y crédito) (Pág. 288/289). Muy extraño, eso de calificar a un contrato como a un fantasma. Solo bastaría recordar los instintos criminales del Fantasma de la Opera .

Por fin, y a modo de conclusión, Tabakman me deja más tranquilo. Tiene en claro que «es el desarrollador, quien se hace responsable y toma las decisiones, quien asume los compromisos y las deudas y quien garantiza las obligaciones con su nombre y patrimonio» (Pág. 317).

Fin de la historia. Mi conclusión es que al menos para nosotros, las cosas serán distintas a partir de este Congreso y a partir de un libro, que iniciará el camino hacia la comprensión de la contratación, retribución y responsabilidad profesional de los desarrolladores.

Convoco a una urgente reunión de Directorio de nuestro Estudio. Debemos seguir estudiando y volver a empezar, porque como dice Lerner, queda mucho por andar y aún, no termina el juego.

(*) El libro referenciado, es «De arquitecto a desarrollista, de profesional a empresario», de Damián Tabakman, Herman Faigenbaum, Daniel Mintzer, Carlos Savransky y Sergio Topor, editado por Bienes Raíces ediciones.

Por Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal

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